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Commerces
▶ Murs et Fonds de commerce
LE BAIL COMMERCIAL
Contrat de location portant sur un local (ou un ensemble de surfaces) dans lequel est principalement exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale; les conditions du bail commercial sont déterminantes pour la valorisation d'un local commercial occupé.
Ce contrat permet notamment à l'expert immobilier d'appréhender la composante "valeur locative statutaire" (VLS) :
le droit au bail (DAB) par RENOUVELLEMENT ou par le versement d'une INDEMINITE D'EVICTION en cas de non renouvellement et sous certaines conditions.
Selon le contexte de la mission formulée par le demandeur et l'hypothèse de travail retenue par l'expert, nous sommes en mesure d'évaluer la valeur du droit au bail en cas de vente ou le préjudice relatif à ce droit dans le cas du transfert de l'activité.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu de ce bail.
Il y a lieu de distinguer le droit au bail :
- d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes,
- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.
LE FONDS DE COMMERCE
Le fonds de commerce est composé d'éléments corporels (matériel et outillage, marchandises)
et d'éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).
Une partie de notre expertise porte donc sur des éléments tels que :
la performance et les résultats d'exploitation, la commercialité et configuration du bien évalué (achalandage, taux de passage, visibilité et accès, locomotives commerciales..). Elle est complétée par des méthodes et calculs normées qu'il conviendra néanmoins à l'expert de retraité si besoin.
Selon le contexte de la mission et l'hypothèse de travail retenue par l'expert, nous sommes notamment en mesure d'évaluer l'indemnité relative à la perte du fonds.
