Les experts EXPERIMO® adhérent aux grands principes de d'expertise en évaluation immobilière et notamment concernant les notions, méthodes et usages de la profession.
LEXIQUE DE L'EXPERT IMMOBILIER
▶ TYPES DE VALEURS
Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :
Valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative),
Valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net).
Valeur vénale
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, certaines conditions étant supposées préalablement réunies
La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l'immobilier professionnel et commercial soumis au régime T.V.A, T.T.C. pour l'habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honoraires).
En règle générale la valeur vénale est déterminée :
- soit par une approche par comparaison directe,
- soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif.
Les autres méthodes d'évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée. Immeubles collectifs
Deux approches de la Valeur Vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement :
- soit une vente " en bloc ",
- soit une cession lot par lot (" vente à la découpe ").
Usage actuel ou usage alternatif , Plusieurs approches de la Valeur Vénale sont possibles suivant que l'on suppose l'immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d'usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.
Les valeurs de marché Valeur vénale
C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, certaines conditions étant supposées préalablement réunies.
Les valeurs de remplacement
Coût de remplacement brut Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus. Coût de remplacement net Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.
La valeur locative de marché (VLM) est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
En ce qui concerne l'immobilier d'habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.
Pour l'immobilier d'entreprise, il n'existe pas de telle répartition et suivant les baux, tout ou partie des charges sont ou non refacturées aux locataires.
Valeur d'utilité
Cette valeur est définie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement global), qu'un Chef d'entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d'un bien directement nécessaire à l'exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d'autres vocables tels que : valeur d'usage, valeur d'utilisation, valeur d'exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement (voir infra). Elle se rapproche également de la "Valeur Actuelle" telle qu'elle est définie dans le Code de Commerce à savoir : "la valeur d'estimation qui s'apprécie en fonction du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise". La Valeur d'utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :
- soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur d'utilité correspond à la Valeur Vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l'acquisition ainsi que des éventuels travaux d'adaptation ou d'aménagement ;
- soit il s'agit d'un bien spécifique, et c'est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée.
Coût de remplacement brut
Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d'un immeuble. Il comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.
Coût de remplacement net
Correspond au coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l'obsolescence.
Valeur d'apport
La valeur d'apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d'une opération d'apport déterminée ou de transfert d'actif. Elle est fonction de la nature de l'opération et de la destination des biens convenue entre les parties. La valeur d'apport n'existe donc pas sui generis mais bien dans le cadre d'une opération précise.
C'est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calculs), doit être choisi, et ce, sous le contrôle des Commissaires aux Apports.
Prix de convenance
Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d'un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande.
Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale.
Valeur de vente forcée
Il s'agit de la valeur de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.
Valeur d'assurance
La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d'une Compagnie. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d'Assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.
En France, la valeur d'assurance est exclusivement déterminée par un certain nombre de cabinets spécialisés agréés par l'Assemblée Plénière des Sociétés d'Assurances et de Dommages (APSAD).
Le droit au bail peut être considérée comme une contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et d'un loyer qui peut parfois apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché.
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Il convient de bien distinguer le droit au bail :
- d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes,
- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.
▶ TYPES DE SURFACES
Surface habitable
Définie à l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation,
la surface habitable est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par : les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages,
terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas,
volumes vitrés prévus à l’article R111-10 du code de la construction,
locaux communs et autres dépendances des logements,
ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (L. n° 84-68 du 25.01.1984 - code CH, art. R111-2).
Surface de plancher
Définie par l’article R112 – 1 du code de l’urbanisme :
« La somme des surfaces de plancher clos et couvert sous une hauteur
de plafond supérieure à 1,80 m est calculée à partir du nu intérieur des
façades. »
La surface de plancher des constructions (SPC) a été créée par l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011.
(Depuis le 1er mars 2012, elle est la référence pour la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme.)
Surfaces des sous-sols et les combles de construction non aménageables
Pour l’habitation ou des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
Déduction faite des critères suivants :
• les locaux d’une hauteur de moins de 1,80 m ;
• l’usage des locaux ;
• la consistance des locaux : (par exemple :structure et résistance ,encombrement par une charpente..)
• les toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes en rez-de-chaussée ;
• aires de stationnement de véhicules, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l’immeuble (sous-sol, rez-de-chaussée..).
Surface utile brute (SUB) (Lettable area)
La surface utile brute est égale à la surface de plancher de la construction (SDP) déduction faite des :
– éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends…,
– circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SDP.
La surface utile brute peut se décomposer en trois éléments principaux :
– circulations horizontales,
– locaux à caractère social et sanitaire,
– surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).
Les locaux techniques ne sont donc pas comptabilisés puisqu’ils ont été exclus dans le calcul de la SDP.
En revanche les locaux techniques en étage courant dédiés à l’usage d’un occupant, réalisés ou non postérieurement à l’autorisation de construire et qui ne concourent pas au fonctionnement général de l’immeuble, sont comptabilisés dans la surface utile.
Cette notion de surface SUB es généralement utilisée pour l’évaluation des bureaux.
Surface utile nette
Il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, stockage, production
et assimilées…).
Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.
La surface de plancher de la construction est définie par l’article R.111-22 du Code de l’Urbanisme,
créé par le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 comme suit :
1. des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2. des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3. des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
4. des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et aires de manœuvre ;
5. des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractères professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6. des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, au sens de l’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7. des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont accessibles uniquement par une partie commune ;
8. d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties
communes intérieures. »
Surface de plancher fiscale (surface taxable)
La surface de plancher de la construction à retenir pour l’assiette de la taxe d’aménagement est définie par les articles L331-10-2° et R331-7 du code de l’urbanisme.
Elle est égale a la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
a) des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
b) des vides de plancher et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
▶ MÉTHODES D'ÉVALUATION
La charte de l'expertise présente la segmentation de méthodes d'évaluation de biens immobiliers en quatre grandes familles.
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Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise.
Les méthodes par le revenu
Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
Les méthodes par le coût de remplacement
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
Les méthodes dites "professionnelles"
Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres... ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison. On peut y assimiler la méthode dite du "bilan promoteur" parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.
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