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Commerces
▶ Murs et fonds de commerce
Faire Estimer son commerce par une approche globale et des facteurs Clés.
Lorsque nous expertisons, nous nous appuyons sur des méthodes solides et prenons en compte divers facteurs pour vous fournir une évaluation précise et éclairée.
LE BAIL COMMERCIAL
Contrat de location portant sur un local (ou un ensemble de surfaces) dans lequel est principalement exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale; les conditions du bail commercial sont déterminantes pour la valorisation d'un local commercial occupé.
Ce contrat permet notamment à l'expert immobilier d'appréhender la composante "valeur locative statutaire"
le droit au bail (DAB) par renouvellement ou par le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non renouvellement et sous certaines conditions.
Selon le contexte de la mission formulée par le demandeur et l'hypothèse de travail retenue par l'expert, nous sommes en mesure d'évaluer la valeur du droit au bail en cas de vente ou le préjudice relatif à ce droit dans le cas du transfert de l'activité.
LE DROIT AU BAIL
Sa valeur croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu de ce bail.
Il y a lieu de distinguer le droit au bail :
- d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes,
- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.
LE FONDS DE COMMERCE
Le fonds de commerce est composé d'éléments corporels (matériel et outillage, marchandises),
et d'éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).
ANALYSES DE L'EXPERT
Les données chiffrées de l'entreprise
Une partie de notre expertise porte sur des éléments chiffrés de l'entreprise. Un retraitement est généralement opéré sur ces éléments :
la performance et les résultats d'exploitation,
Indicateurs clés et le retraitement (ex : masse salariale, potentiel de croissance, ancienneté, fréquence d'activité, etc.)
Les facteurs non-comptables
Les éléments du bail commercial, la commercialité et configuration du bien évalué (achalandage, taux de passage, visibilité et accès, locomotives commerciales..) influencent la valeur globale.
Par exemple :
Loyer et bail commercial
Qualité de l'emplacement, visibilité et accès
Caractéristiques du local d'activité
Normes et accessibilité
Équipements et agencements
Notoriété et éléments exceptionnels
..
Selon le contexte de la mission et l'hypothèse de travail retenue par l'expert, nous sommes notamment en mesure d'évaluer l'indemnité relative à la perte du fonds.
METHODES
Estimation par Rentabilité Retraité
Nous utilisons la méthode de la rentabilité retraitée, une approche bien établie privilégiée par les banques, les repreneurs et les experts en cession. Elle évalue l'entreprise en fonction de sa capacité à générer des bénéfices durables, assurant ainsi le succès du projet et des revenus stables pour l'exploitant. Cette évaluation s'accompagne d'un coefficient multiplicateur spécifique au secteur d'activité, qui reflète sa dynamique.
Analyse du Chiffre d'Affaires
En alignement avec les pratiques fiscales, nous examinons le chiffre d'affaires de l'entreprise comme une base pour évaluation. Nous appliquons un coefficient multiplicateur sectoriel pour donner une perspective juste de la performance économique.
Approche Comparative
Notre approche comparative repose sur l'étude des facteurs et éléments similaires ayant un prix connu. Cette méthode, préférée par les experts immobiliers dans des situations litigieuses, nous permet d'ajuster l'estimation en se basant sur des transactions concrètes et comparables.
Rentabilité par Chiffre d'Affaires
Méthode alternative afin d'évaluer l'entreprise en fonction de la relation entre sa rentabilité et son chiffre d'affaires. Cet outil participera à nos études afin d'apprécier le niveau d'attractivité de l'entreprise par rapport à d'autres acteurs du même secteur, en prenant en compte la rentabilité pour un niveau de chiffre d'affaires donné.
Facteurs Non-comptables
Nous prenons en considération des facteurs non-comptables qui influent sur la valeur globale de l'entreprise. Ces facteurs sont regroupés en catégories telles que l'emplacement stratégique, les caractéristiques du local, le bail commercial, les normes et l'accessibilité, les équipements et agencements, ainsi que des ratios clés comme la masse salariale et le potentiel de croissance.
Évaluation de l'exploitation
Trois fourchettes de valeur, liées à :
Le chiffre d'affaires
La rentabilité retraitée
Le taux de profitabilité
Ces fourchettes intègrent l'impact des facteurs non-comptables, offrant une perspective équilibrée.
